Re.Housing for Ukraine: поточні виклики та перспективи

Це - лише два страшні епізоди російської війни. За останні півтора роки російські війська зруйнували низку українських міст: Бахмут, Волноваха, Попасна, Мар'янка, Лисичанськ, Сєвєродонецьк - на місці цих міст руїни. Маріуполь, Чернігів, Ірпінь, Буча - це лише невеликий список міст, які зазнали руйнувань внаслідок російської агресії. На жаль, цей перелік значно ширший.

Російська війна призвела до величезної демографічної та соціальної кризи в Україні, значно змінивши не лише життя мільйонів людей, але й контекст світової історії. Між тим, наразі в пошуках справедливого відновлення управлінці національного та місцевого рівня, експерти та аналітики, вітчизняні та міжнародні донори шукають відповіді, як розв'язати ці та інші проблеми.

Одним з таких викликів є житлова криза, що уособлює в собі значно більше проблем, ніж власне руйнування будівель. Житлова криза охоплює не лише знищення будинків, але й руйнацію звичного для людей способу життя, адже вибір житла людини пов'язаний з освітою, роботою та іншими соціально-економічними можливостями.

Першим проблемним аспектом житлової політики є значне пошкодження житлового фонду, що за різними оцінками сягає 10% від житлового фонду країни, у зв'язку з чим понад 2,5 млн населення опинились без даху над головою.

За даними Київської школи економіки, кількість зруйнованих та пошкоджених приватних та багатоквартирних будинків станом на грудень 2022 року складала 149,3 тис, з яких — 131,4 тис приватних (індивідуальних) будинків.

Все це супроводжується змінами в соціальній структурі суспільства. Так, за даними Міжнародної організації з міграції, станом на січень 2023 року кількість вимушено переміщених осіб в Україні становила 5,4 мільйона людей.

В зазначених умовах актуалізується питання облаштування тимчасового житла. Так, за ініціативи Червоного Хреста України та Міністерства інфраструктури України у співпраці з іншими неурядовими організаціями ще в перші місяці війни запроваджено соціальну програму "Прихисток", яка передбачає можливість надання безоплатного житла для внутрішньо переміщених осіб. Власники такого житла мають право на отримання грошової допомоги від держави у розмірі близько 15 гривень (в опалювальний період - близько - 30 гривень) за 1 день перебування 1 особи. Паралельно тривала робота з облаштування пунктів тимчасового проживання на базі закладів соціального обслуговування населення. Всього зазначеною ініціативою скористались понад 1 млн внутрішньо переміщених осіб.

Крім того, для тимчасового розміщення внутрішньо переміщених осіб були облаштовані 11 модульних містечок у деокупованих населених пунктах Київської (Ірпінь, Буча, Бородянка, Макарів) та Чернігівської (Новоселівка) областей, а також у Львові.

Тривають спроби проведення фандрейзингових кампаній для облаштування комфортного тимчасового житла. Прикладом такого проєкту може слугувати Re:Ukraine Housing, пілотний варіант якого пропонується реалізувати в Бучанській територіальній громаді (Київська область). В ході проєкту планується облаштування 2 житлових секцій для 15 сімей (близько 50 людей), центру взаємодії внутрішньо переміщених осіб та місцевої громади, простір дозвілля для мешканців з робочим простором і дитячою зоною, спортивно-реабілітаційна зона та дитячий майданчик, дослідницький офіс RE:Ukraine System та експериментальний майданчик для випробування будівельних технологій. Загальна вартість реалізації такого проєкту складає $989 000, у зв'язку з чим триває кампанія для залучення коштів на таку ініціативу.

Для вирішення житлової проблеми квітні 2022 року уряд планував придбати 53,4 тисяч квартир для 186 тисяч українців шляхом будівництва на замовлення або придбання в забудовників у готових житлових комплексах або будинках з високою стадією готовності. Очікувана вартість таких заходів складала 65,9 млрд доларів США. Однак, вже в серпні такий план дій був відкинутий через значний дефіцит бюджету.

Як наслідок, Офісом Президента західним політикам та дипломатам у рамках Fast Recovery Plan був представлений оновлений план відновлення житла, який передбачав залучення коштів міжнародних донорів.

Водночас, певні зрушення таки були. У квітні 2022 року уряд ухвалив постанову, якою дозволив будувати й купувати житло для внутрішньо переміщених осіб.

Як наслідок, громади такою можливістю скористались та виділили відповідні земельні ділянки. Так, у Кіровоградській області було виділено 179 га для будівництва 25 будинків на 2000 квартир, у Львівській області - затверджено програму на 50 млн грн для завершення облаштування 13 будинків для ВПО, у Закарпатській області - зареєстровано перший в Україні земельний банк для будівництва житла для переселенців.

У постраждалому від окупації та бойових дій Ірпені було виділено територію площею 7 га для будівництва пʼятиповерхівок загальною площею 50 тисяч квадратних метрів.

Таким чином, з боку держави протягом року війни здійснювались спроби вирішення проблеми кризового забезпечення житлом. У цілому, станом на початок 2023 року потребу в житлі відчували близько 17% населення, що є хоча й високим, але не критичним показником.

Другим, не менш негативним, аспектом є криза ринку житлового будівництва. Так, за даними дослідження Ernst & Young (EY), масштаби руйнувань української нерухомості перевищують обсяги житла, введеного в експлуатацію протягом останніх семи років.

За оцінкою Forbes, у 2021 році пропозиція нового житла досягла 11,4 млн кв. м, що стало найвищим показником за останні 30 років. Очікувалось, що у 2022 році такий тренд буде продовжений, адже за перші півтора місяці кількість об'єктів, введених в експлуатацію, становила майже ⅕ від планового річного обсягу.

Між тим, повномасштабне вторгнення росії зруйнувало зазначені плани: через війну низка забудовників призупинила свою роботу, у зв'язку з чим загальний обсяг житла, введеного в експлуатацію, скоротився на 38% порівняно з попереднім піковим роком. Найгірші показники склались в південних та східних регіонах, де обсяги нового житла впали на 70–90%.

За різними оцінками, ще понад 200 000 громадян-інвесторів не змогли реалізувати свої майнові права й отримати у власність квартири через затримку у введенні будинків в експлуатацію та відсутність будівельних робіт на таких об'єктах.

Варто відзначити, що ситуація з житловим будівництвом ускладнюється інфляційними процесами, та падінням рівня життя населення. За даними The Page, протягом минулого року середня вартість будівельних матеріалів підвищилась на 60%, а робіт — на 30%. При цьому, з огляду на очікувану девальвацію національної валюти та зростання тарифів на електроенергію та паливо (зокрема, з 1 липня планується повернення 20% податку на додану вартість на паливо) такий тренд буде продовжуватись і в 2023 році.

При цьому матеріальний добробут значної частки населення знизився, що спричинило зменшення попиту на придбання житла у власність, особливо в умовах триваючої війни. Потенційні користувачі житла віддають перевагу оренді житла, про що свідчить поступове відновлення ринку. Зокрема, попит на оренду квартир в Києві в лютому 2023 року на 13% перевищив показник аналогічного довоєнного місяця в 2022 році.

Водночас, на ринку оренди житла досить часто є зловживання з боку потенційних орендодавців. Так, низка оголошень про оренду житла містять застереження щодо неможливості передачі в оренду для чоловіків, сімей з дітьми або громадян з домашніми тваринами. Як наслідок, деякі групи населення зустрічаються з постійними утисками та дискримінацією на ринку оренди житла.

Ще одним аспектом житлової кризи є її ускладнення демографічною, адже внаслідок мобілізації та міграції значна частина працездатного населення не може бути залучена в якості продуктивної сили для будівництва житла, що уповільнює темпи будівництва. Такий стан речей, ймовірно, збережеться й після завершення війни, що призведе до зменшення частки економічно активного та збільшення частки соціально-вразливих верств населення. Відтак, у таких умовах актуалізується питання пошуку дешевої робочої сили, зокрема з країн Азії, що потребує запровадження спеціальних програм держави для залучення кваліфікованих кадрів з-за кордону.

Одним із рішень може бути запровадження державної програми "Гвардія Відновлення" та залучення працівників з оплатою праці на ринкових засадах, надання учасникам відбудовчих процесів ваучерів та/або сертифікатів для отримання майнових привілеїв, проведення національних обмінів при здійсненні будівництва, що сприяло б зшиванню країни та розвитку соціальної інтеграції в її межах.

Між тим, попри негативний контекст та суттєвий бюджетний дефіцит, на національному рівні тривають спроби знайти інструменти відновлення житлової інфраструктури.

Одним з таких кроків є програма "єОселя", що здійснюється за підтримки німецького банку розвитку KFW. В рамках зазначеної програми громадяни можуть отримати житло в кредит за пільговою ставкою 7% річних за умови внесення першого платежу у розмірі 20% вартості житла. При цьому, для військових, освітян, науковців та медиків передбачено менший відсоток - 3%.

Водночас, недоліком такої програми є обмежений перелік об'єктів кредитування. Так, зазначена програма покриває придбання виключно квартир в багатоквартирних будинках. Оскільки фактично мова йде про сплату власних ресурсів учасника такої програми, справедливим кроком було б розширення об'єктів кредитування, аби учасники програми мали ширший вибір житла.

Важливим кроком в забезпеченні справедливого відновлення стало ухвалення 23 лютого 2023 року Верховною Радою України Закону про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації.

Зазначений закон передбачає низку правових гарантій для власників житлових об'єктів залежно від категорії житла та ступеня ушкодження:

1) власники пошкодженого житла мають право на виконання органами місцевого самоврядування необхідних ремонтних робіт та/або надання коштів на самостійне проведення ремонту;

2) власники повністю знищених квартир – на отримання житлового сертифікату на суму, співмірну вартості знищеного житла, який можна буде використати на будь-яке житло на ринку нерухомості протягом 5 років.

3) для власників повністю зруйнованих приватних будинків – на отримання коштів на рахунок зі спеціальним режимом, які можна буде використати виключно на потреби будівництва або житловий сертифікат (на вибір отримувача).

Позитивним аспектом цього закону є той факт, що в основі компенсаторної практики закладено надання не житла в натурі і не грошової компенсації, а саме сертифікатів, адже в першому випадку "роздача квартир" не враховувала б потреби кінцевих отримувачів, а в другому - створювала ризики для зловживання з боку отримувачів допомоги та використання не для житлових потреб.

Практика застосування житлових сертифікатів має сприяти розвитку ринку житлового будівництва на конкурентних засадах та з урахуванням потреб постраждалих внаслідок війни.

Важливо, що закон не містить обмежень щодо граничного розміру, місця чи площі такого житла, адже в окремих випадках придбання житла в тому ж населеному пункті не є раціональним. Так, внаслідок знищення низки промислових підприємств значно змінилась структура економіки, у зв'язку з чим при виборі житла потенційні власники можуть спиратись на власні економічні можливості, зокрема наявність місця роботи чи навчання у певній громаді.

Для реалізації зазначеного закону Урядом наразі затверджені постанови щодо забезпечення фінансування заходів, спрямованих на відновлення пошкодженого житла. Так, 10 травня 2023 року запрацювала державна програма "єВідновлення", в рамках якої власники пошкодженого житла можуть отримати компенсацію для забезпечення ремонтних робіт. Розмір допомоги буде визначений спеціальною комісією, примірне положення про яку затверджено 19 травня 2023 року.

За даними Міністерства відновлення, кількість потенційних одержувачів виплат становить близько 160 000 осіб. Між тим, максимальний розмір допомоги не може перевищувати 200 тисяч гривень.

Водночас, наразі зазначеною програмою не охоплюються компенсації для власників житла, які відремонтували пошкоджене майно за свій рахунок, навіть якщо власник нерухомості має фіскальні чеки та квитанції з магазинів. Враховуючи, що низка об'єктів нерухомості в деокупованих громадах були відновлені за власний рахунок власників нерухомості, справедливим видається запуск спеціальної процедури відшкодування таких витрат.

Ще однією проблематикою є відсутність актуалізованого порядку надання компенсацій на відновлення зруйнованого житла, що унеможливлює практичну реалізацію ухваленого закону. Однак, за словами урядовців, впровадження відповідного порядку відбудеться за результатами оцінки дії порядку відновлення пошкодженого житла.

Очевидно, що практична реалізація закону дуже сильно залежить від фінансового аспекту, адже вона ґрунтується на міжнародній та репараційній природі залучення коштів, що ставить питання відновлення житлової політики в залежність від наявності відповідної політичної та економічної волі в міжнародних партнерів.

Водночас, з огляду на системну підтримку з боку міжнародних партнерів, є позитивне очікування, що така програма житлового відновлення буде належним чином підтримана.

Відтак, перед українським урядом постають два важливі завдання: забезпечення розробку та впровадження відповідних процедур, посилання на які містить закон, та здійснити ефективний та прозорий розподіл коштів для справедливого відновлення житла, що вимагає й відповідної залученості з боку громадськості.